Künstliche Intelligenz und Immobilien

Künstliche Intelligenz bildet den Megatrend des 21. Jahrhunderts. Trotz ihrer Resistenz gegenüber Innovationen wird die Immobilienbranche von den Auswirkungen dieser Entwicklung nicht verschont bleiben. Wie wird sich die Branche verändern wird welche Berufsgruppen sind bedroht?

Im Allgemeinen bezeichnet künstliche Intelligenz den Versuch, eine menschenähnliche Intelligenz nachzubilden, sprich, einen Algorithmus zu programmieren, der eigenständig Probleme lösen kann und dabei stetig hinzulernt. Während außerhalb der Branche Technologien, wie zum Beispiel Blockchain, entwickelt werden, die komplette Geschäftsmodelle überflüssig machen könnten, sind in vielen Immobilienunternehmen immer noch Excel-Tabellen das Höchste der digitalen Gefühle. Doch so langsam nimmt auch in der Immobilienbranche die Digitalisierung langsam an Fahrt auf. PropTech Unternehmen versuchen Geschäftsprozesse zu digitalisieren und zu optimieren. Insbesondere durch eine Etablierung der Blockchain Technologie könnten komplette Geschäftsmodelle in der Immobilienwirtschaft überflüssig werden.

In der nahen Zukunft könnte die Immobilienbranche automatisiert und durch Algorithmen gelenkt werden.

Möglich wird dies durch die oben angesprochene künstliche Intelligenz. Was in der Arbeitswelt heute noch wie Science Fiction klingt, hat unseren privaten Alltag längst erreicht. Suchmaschinen sind mehr als nur reine Auflistungen von Internetseiten, die entsprechend unserer Suchanfrage zusammengestellt werden. Die dargestellten Internetseiten werden ständig analysiert und durch einen Algorithmus nach Ihrer Relevanz beurteilt. Personifizierte Werbeanzeigen kennen nicht nur unsere letzten Suchbegriffe und und können daraus ableiten, welche Vorlieben wir haben, sondern können daraus ein Profil über jeden Nutzer erstellen.

Google geht mit dem kürzlich vorgestellten Google Assistant nun noch einen Schritt weiter. Das Gerät funktionierte über eine raffinierte Sprachsteuerung, erkennt den Kontext einer Frage und kann dies direkt in eine Aktion überführen. An einem Freitagabend kann der Assistent Ihnen einen Film für die ganze Familie empfehlen und die Tickets auch gleich bestellen (Video). Das selbstlernende Programm AlphaGo hat es bereits im letzten Jahr geschafft, einen menschlichen Gegner im asiatischen Brettspiel “Go” zu besiegen. Warum ist dieser Sieg so besonders? Immerhin können Programme bereits seit Jahres die besten Schachspieler der Welt besiegen. “Go” gilt als so komplex und intuitiv, dass es nicht durch reine Rechenleistung gemeistert werden könne. Mit dem Sieg des Programms über einen Meister des Spiels wurde erst in den nächsten Dekaden gerechnet.
Doch was hat das mit der Immobilienbranche zu tun?

Diese Anwendungen sind nur ein erster Schritt. Algorithmen können mittlerweile komplexeste Themenstellungen erfassen und verarbeiten. Oder um noch einmal das Beispiel “Go” heranzuziehen. Ein Mensch kann im Jahr ca. 1.000 Partien spielen um sich zu verbessern. Das Programm schafft Millionen am Tag. “AlphaGo could reach a level thats beyond any human.” Bereits in einem vorherigen Artikel untersuchten wir im Rahmen der Blockchain die Möglichkeiten der Digitalisierung: “Dadurch wird zum Beispiel ein Szenario denkbar, in dem man ein Short Term Rental Appartement mietet, indem man einfach mit seinem elektrischen Schlüssel eine freie Wohnung betritt. Nachdem man sie verlässt ist das Mietverhältnis wieder beendet. Die Buchung entfällt, die Abwicklung ist komplett automatisiert. Denkt man nun noch einen Schritt weiter, könnten Systeme entstehen, die sich voll automatisch und eigenständig erweitern, z.B. eine – durch einen Algorithmus geführte- Wohnungsgesellschaft. Wohnungen werden in guten Lagen hinzugekauft und in schlechteren Lagen abgestoßen, sofern der Preis stimmt.”

Erst die Blockchain ermöglicht die Automatisierung der Immobilienbranche.

Automatisierte Immobilienunternehmen setzen allerdings drei Faktoren voraus. Zuallererst muss die Blockchain Technologie vollendet werden. Aus dieser Technologie heraus müssen im Anschluss PropTech Unternehmen Geschäftsmodelle und Prozesse entwickeln, die die Automatisierung ermöglichen und vor allem sicher gestalten. Hier ist insbesondere die Rede von Smart Contracts als Ableitung der Blockchain. Im letzten Schritt muss anschließend die Akzeptanz in der Bevölkerung so groß sein, dass die Geschäftsmodelle sich selbst tragen und auch Kunden gewinnen können.

Ich gehe davon aus, dass Blockchain und Smart Contracts als erstes im Konsumentenbereich die erforderliche Akzeptanz erreichen werden. Unternehmen werden den neuen Entwicklungen zuerst skeptisch gegenüberstehen und innovative Geschäftsmodelle nur zaghaft adaptieren. Dieses Phänomen lässt sich bereits heute beobachten. Die digitale Transformation erreicht private Haushalte eher als die breite Masse der Wirtschaft. Dies ist sehr wahrscheinlich auf den hohen Aufwand zurückzuführen, den Unternehmen für die Umstellung von Prozessen leisten müssen. Folglich ist insbesondere die Frage von Interesse, welche Berufsgruppen einer solchen Automatisierung als erstes zum Opfer fallen werden.

Makler werden als erste durch künstliche Intelligenz betroffen sein.

Für James Dearsley ist diese Antwort klar: Makler werden als Intermediäre mit hoher Wahrscheinlichkeit von der Automation betroffen sein. Als Beleg nutzt er eine Untersuchung der BBC. Betrachtet man den PropTech Markt in Deutschland macht diese Schlussfolgerung durchaus Sinn. Immerhin sind Online-Vermittlungsbörsen für Immobilien “die ersten” PropTech Unternehmen Deutschlands. Intermediäre Dienstleistungen können sehr einfach durch Plattformen abgebildet und somit digitalisiert werden.

Neben Marktplätzen werden ebenfalls Geschäftsfelder unter Druck geraten, die mehrheitlich Daten verwalten. So zum Beispiel die Immobilienverwaltung. PropTech Unternehmen drängen bereits in die Schnittstelle zwischen Mieter und Vermieter und bieten plattformbasierte Weblösungen für die Verwaltung von Immobilienbeständen. Die Kontrolle der Mietzahlungen, die Beauftragung von kleinen Reparatur- und Instandhaltungsleistungen, alls das könnte höchst automatisiert erfolgen.

Gegen diese Behauptungen spricht natürlich, dass Makler zum Beispiel immer noch existieren, obwohl Vermittlungsbörsen nun seit ca. 20 Jahren ihre Leistungen theoretisch überflüssig machen. Die Antwort liegt im zwischenmenschlichen Miteinander und im Vertrauen, das wir professionellen Anbietern entgegenbringen. Es geht halt nichts über den persönlichen Händedruck. Solange sich dies nicht fundamental ändert, werden Menschen in den meisten Branchen immer einen Platz finden. Daran anknüpfend bleibt uns noch Platz für eine weitere These, quasi die andere Seite der Medaille:

Das Projektmanagement von Bauprojekten ist nicht automatisierbar.

Legt man den hohen Individualisierungsgrad von Immobilienprojekte zugrunde, werden Programme wahrscheinlich nie in der Lage sein, das komplette Projektmanagement vom Kauf und der Konzeptionierung über den Bau, die Vermarktung und den Verkauf abzubilden. Letztlich ist die Immobilienbranche genau wegen dieser hohen Individualisierung so komplex und regional unterschiedlich. Scheinbar homogene Aufgaben entpuppen sich unter regionalen Rahmenfaktoren als heterogene Herausforderungen. Die Branche basiert auf der Interaktion von Menschen und einem hohen Vertrauen, welches sich zumindest die Akteure untereinander zusprechen, auch wenn die Branche nach Außen einen eher schlechten Ruf aufweist.

“Real Estate is a people business”

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